Transparence

Notre méthode

Pas d'intelligence artificielle opaque : un moteur de règles que vous pouvez comprendre, appliqué aux ventes réellement signées.

1. Les ventes réelles

Nous partons de la base publique DVF (Demandes de valeurs foncières), publiée par la DGFiP, qui recense les ventes signées chez le notaire. Nous ne gardons que les ventes d'un seul logement, nous écartons les ventes en l'état futur d'achèvement, les ventes mixtes et les prix aberrants.

2. Les ventes comparables

Autour de votre adresse, nous cherchons les ventes de même type (maison ou appartement), de surface proche, vendues récemment. Nous commençons dans un rayon de 150 mètres et l'élargissons progressivement jusqu'à trouver assez de ventes. Si nous en trouvons trop peu, nous préférons vous dire que l'estimation est impossible plutôt qu'inventer un chiffre.

Chaque vente compte d'autant plus qu'elle est proche, récente et semblable à votre logement. Une vente dans votre propre immeuble compte quatre fois plus.

3. L'actualisation

Une vente d'il y a dix-huit mois ne vaut pas une vente d'hier. Chaque prix est ramené à aujourd'hui avec un indice d'évolution des prix calculé sur le marché local.

4. Le DPE et l'époque de construction

Nous avons rapproché les ventes des diagnostics de performance énergétique de l'ADEME pour mesurer, à quartier égal, ce que vaut une classe énergie ou une époque de construction. Chaque vente comparable est ramenée aux caractéristiques de votre logement.

5. Vos réponses

Les ventes comparables représentent un logement typique du secteur. Chaque réponse qui distingue le vôtre (état, chauffage, extérieurs, stationnement, nuisances…) ajuste le prix, à la hausse ou à la baisse. Le total des ajustements est plafonné pour qu'aucune réponse ne fasse s'envoler l'estimation.

6. La fiabilité et la fourchette

L'indice de fiabilité (de 0 à 100) dépend du nombre de ventes comparables, de leur proximité, de leur ancienneté et de la dispersion de leurs prix. La fourchette probable est calibrée pour contenir le vrai prix de vente environ 6 fois sur 10.

7. Nous mesurons notre précision

Avant chaque mise à jour, nous estimons des milliers de ventes récentes en faisant comme si nous ne les connaissions pas, puis nous comparons avec le vrai prix. Dernière mesure, Bouches-du-Rhône, ventes des 6 derniers mois des données :

Ces mesures portent sur le prix des ventes comparables, ajusté du DPE et de l'époque. DVF ne contenant ni l'état ni les équipements des logements, l'effet de vos autres réponses ne peut pas encore être mesuré de la même façon : nous le calibrerons avec les ventes réelles de nos utilisateurs.

Ce que nous ne faisons pas

• Nous ne publions aucune vente individuelle sur nos pages publiques et ne cherchons jamais à identifier acheteurs ou vendeurs.
• Nous ne revendons pas vos coordonnées à des agences.
• Nous ne présentons pas une estimation comme une expertise : seul un professionnel qui visite le bien peut rendre un avis de valeur.